地产老总圆桌对话

2006-11-23 15:36:00

全国工商联房地产商会2006年度年会召开，数百地产老总圆桌对话：
　　【主持人】：
下面我们进入老总圆桌论坛，自由发言的时间。因为今天下午时间比较短，到会的各企业老总比较多，希望大家能够踊跃发言，因为大家来自五湖四海，我相信南北东西大家都很希望看到来自全国各地的业内专家和企业家的声音，我们是一个很好的交流、互动、学习的机会，我相信媒体朋友们也很希望听到大家的声音。我们也不分先后了，可以一次发言和多次发言。哪位先开头？

　　【任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)】：
reico报告我们已经坚持了好几期了，主要是2003年到2004年国内市场整体的情况，其中一个重点分析了投资是否过热，把房地产市场，非商品化市场和商品市场做了一个分析，建设部给我们这个报告做了将近40页的答复。
今年我们这一轮报告又作为建设部向国务院汇报文件的内容，尽管市场上有对房地产业的不同说法，媒体上有对房地产业不同的说法，也有一些专家学者对房地产业有着不同的看法，正是因为这样所以我们今年确认主题里，就是包括房地产到底是不是暴利行业的分析？刚才大家也听到了有关的报告，也包括了英美法德日的房地产业的基本情况，也对我国上市公司和非上市公司的情况分不同地区做了一些详细的研究。今年的报告还没有完成，我们相信以后的报告都会发挥着越来越重要的作用。
这个报告到今年已经变成了国半和中办点名向我们要这份报告的情况，前几份报告我们没有正式向中办和国半汇报，但他们听说这个报告以后点名要。就说明这份报告从客观的角度真实的反映房地产行业的情况，和市场中消费者的一些情况，有可能会促进我们中国政府对房地产业今后政策的一些制定。我们想通过科学的论断和科学的分析对市场正确的发展，或者说科学的发展有一个好的影响作用，我们也希望房地产商们能够认真看一看这个报告。我们的研究人员对这份报告的主体内容负责，这样才有一个公正的主体，制定出一个更有利于消费者和有利于投资者的政策，而不是盲目的出台任何一套调控政策。
06年初，我们还会就产品消费结构出台另外一份报告，这份报告从两个月以前开始酝酿操作了，我们也希望在明年“两会”之前正式向社会公布我们对房地产结构的调研报告。这份报告主要因为现有社会中大量争论，市场上是不是一定要盖70%—90%平米的房子，现有的存量和未来的需求中到底需要什么样的房子？因为在产业结构的调查报告中可能对一些问题进行一些专门的答复，希望通过这样的报告影响我们未来的政策，使它更市场化，更有利于发展，我们也希望我们这份报告能够得到全行业的支持。这个研究机构并不是我们房地产的人，也不是房地产公司在做，我们只是负责出课题，负责引导研究方向，但是研究的结果完全凭专家和调查的数据拿出的数据做结论。
刚才说房地产行业的盈利情况，专家们并没有给出暴利和非暴利结论，而是告诉你们我们是在中上游之中，总体水平是8—10之中，社会上可以评论它到底是不是暴利，我们到底处于什么样的地位，这个结论最终将由社会和研究人员做出，而不是说我们把这个报告拿出来以后就直接告诉大家我们不是暴利或者我们是暴利，我们也希望研究机构用这样的方法引导社会正确判断和看待我们房地产业，更多看到它所做出的贡献。
如果从住房改善条件来看，大概30年以前我们能买得起房的人不到0.3%，20年前能买房子的人占到3%，而现在能买得起房子的人占到30%。从1978年人均面积全国3.4平米，到现在20多平米，这样一个巨大的变化很大一个成份是以后我们房地产市场化。人均基础面积，高速增长中都有房地产业做出大量的贡献，私有化80%，商品房占到20%，如果没有这样的比例，可能对中国现有的人民生活水平的提高和生活质量的改善都会起到一个抑制作用，如果没有房地产业的高速发展，中国不可能迅速进入城市化，也不可能迅速改变人们的生活质量和居住条件。这是我想说的第一个问题，关于这份报告，我们希望能够得到全社会、全行业的支持，我们也希望这份报告继续用这样的精神延续下去，以为我们的角色提供一个支持。
第二个问题，关于我们的绿色和环保。国家在拼命强调能源消耗问题，我们也要减少热量排放循环经济问题。确实在房地产的开发中，应该越来越多引起房地产商的重视，房地产商们应该在自己的产品中更多使用节能和环保产品，也许它会提高一部分成本。在座今天也有很多专门从事节能设施和环保设施，以及节能材料的一些建筑厂商，我们也希望他们能够提供一些更加廉价的产品，来保证房地产商能用低价的产品提供更优质的房屋。为这个问题我们在几年以前也做了一些研究，这次获奖中有我们一个项目，叫做裘马都，也是在绿色生态上下了一些功夫，也包括我们节能环保的技术上做了一些努力。
我们有一个更特殊的项目不是裘马都，而是我们的坤城公寓。聂会长说希望好的企业在节能上做出好的表率，我们也试图做这样最先进的建筑，在座有些地产商看过我们的项目。我也从节能环保的角度把这个项目做一个大概的介绍。这个项目这次没有参加评选，我们想当所有的人都入住了以后，或者运营一段时间以后再参加评选，但我相信目前它是全国的第一位。我把我们的思想想法告诉大家。
这个项目在能源设施上用的是地热，用地热来解决制热和制冷问题，第一，它脱离了城市传统的热能供应，也不受传统城市热能供应的时间限制。因为北京市一般情况下11月15号开始供热，大概7号左右开始实热，到第二年3月15号，或者最迟拖到4月15号开始停热。所以我们选择了地热。水源热泵解决制冷问题。冰气冷第一个解决了冷气卡问题，我们楼没有地方放冷气卡，我们也不希望在所有建筑商放冷却罐，冷却罐利用水循环通过散热器散热以后再把冷却罐放进去，在天气持续高温的时候用冷却卡冷却效果不好，仍然会造成室内温度差，这样会在节能上造成浪费。北京一共4个公用产业，它用低能量电的时候，和我们余热能把它变成功能冰以后，在白天把冰的冷释放出来，通过并却冷转化室内的温度和风量都适合于人体接受的程度，可以随意调节，这样的话到设施可以在夏天同时供热，冬天同时可以供冷。在冷热源的基础上首先解决了能源消耗问题和节能问题，这样的话对室内温度的调节和能源的使用起到了一个调节作用。
地热供应用了两种方式，冬天共用的是热水，夏天在地管理排的是暖水，既可以解决冷的问题，也可以解决热的问题。另外是用风，风是用空调的原理在室内的顶部把冷风或热风送上去，在一个室内其实是两个热源两个冷源。流动的热源和冷源在发生过程中怎么转换呢？这和我们的建筑结构就联系在一起了。
我们的建筑结构用的是框架结构，每层一户，四面都是玻璃没有墙，等于是一个大玻璃盒子，这个房子就需要解决外保温的问题，温度控制的问题等等，一系列问题就和我们制冷和制热联系在一起。为了解决外保温的问题，我们用的是玻璃幕墙，内室是玻璃幕墙，外面本身是防护玻璃，里面还有一层防护玻璃，在两层防护玻璃之间形成的是风洞，两层防护玻璃中间用的是自动调节的遮阳板，两层玻璃之间是完全密封的一个空洞，室内的空气从房屋的顶部降下来以后，从两层玻璃的底部有一个过滤器，从底部过滤器抽调，从底部进入到两个窗户之间，然后从底部排出去。这样在室内形成了一个循环，大概每7分钟可以把室内的空气全部换一遍。正常的情况下会用比较低速的运行速度，把冷空气或热空气，以及室内的污浊空气，通过室内呼吸窗的中间从顶部传过去。这样的话在两层玻璃中间保存的是室内的东西，这样就解决了室外的温差和内温差利用两个玻璃墙空气的温度来隔绝，当室外冷的时候两层玻璃之间的温度是热的，它避免了内外差之间的隔绝，防止它的对流和隔绝。同时对冷的时候也同样，对热的时候也同样，两层玻璃的作用比三砌墙的保温程度要高一些，两层玻璃中间用的是窗帘，窗帘是自动控制的，自动控制的窗帘可以在阳光照射的情况下去调节，冬天的时候调节的是最大的采光度，夏天调节的是最低的采光度，以防止室内温度过热。为什么这样做呢？因为我们整个的室内要实行空调系统的话，你的窗户就不能开了，所以外窗是封闭的，既然没有开窗户，要使空气能够得到保证，所以我们可以用墙压风的方式要求它强制性换风。对室外直接通风的时候会引起室内空气的对流产生冲力，因为楼比较高，这样的话直进直出，同时要解决节能问题这个窗户就不能开。要解决这个问题就要把厨房所有的对外通风封闭，所以我们采取的油烟机、排风机统统都是关闭的，把通风口关闭起来。现在自动化控制的能力相当于一个咖啡壶，用一个咖啡壶的热量就足可以运转起来。调控这样有效的把能源的供应问题和能源的使用问题整个结合起来了。为此，我们采取了最高级别的自动化控制系统和保安系统，这个楼的保安系统采取的是目前世界上最先进的手背静脉，大家在电视上看到最高级的系统就是眼纹或者是指纹，用膜的方式复制指纹或者是眼纹都是可以做得到的，所以我们换了，用手背静脉量的方式来识别你的身份，识别你能不能回家以及安全保卫。这个系统目前比我们国内所使用*导弹系统安全方位措施要高一点，当所以有人跟着你的时候你可以采用自动报警的方式，同时指挥了车库，指挥了电梯，当你输入信号的时候电梯自动到你们家开门，别人就没有办法在电梯里转移到任何一个房间，因为没有这个楼层。在电梯内的按纽用的是指纹，室内的空气调节灯光大部分用的是远红外，有人灯就亮了，没有人的时候就灭了。这一系列系统都是为了达到绿色环保、节能设施的作用。整个这一套系统可以达到你早晨6点起床的时候可以把所有窗帘打开，当你在办公室里开计算机的时候可以指挥家里所有的冰箱、窗帘、制冷、保安以及所有的系统。这一套系统甚至可以做到你打个手机电话就可以开家里的门或者关家里的门，关家里的门就是把家里所有的安全措施提高到最高级别，稍微有人动就会发生报警，到你出入的时候你可以用电话指挥你家的灯光，警报解除等，这一切都已经做到了国内最高标准，房子是360度的房子，景观是可以往任何一个方向去看的，四面的玻璃窗可以让你没有任何的死角，我们所有的卫生间都是对着窗户，为了解决这个问题只有在屋里头种花，所以卫生间两侧用的是水密竹，可以解决高温和低温的情况下比较好的生存方式，当然你可以不用，你可以对外。卫生间有一部分用的是马赛克贴出来的卫生间，包括淋浴喷头用的是一平方米面积的水，可以用不同的协调方式选择冷、热和你喷水的面积大小，可以30乘30，或者是20乘20，这一系列的措施都是想达到最高节能的方式，既要达到国内最高舒适度的标准，也要达到节能环保的最高标准。已经购买人群里接近于45%是地产商，包括香港、新加坡、马来西亚和加拿大的地产商，为什么地产商能买我们的房子？恰恰是从建筑水平和能力上看出来的，我们的房子基本上没有做大型的广告宣传，因为它只面对最高收入人群，但是很多地产商肯去买这个房子，说明这个房子确实达到了一个与国外水平相比仍然是一个很高的水平我。包括它的装修，我们使用地面的石头是打磨的，不滑，但拿手摸着是光滑的，选用的是意大利的石头。比如说有特殊的密室，这个密室里可以在你受到威胁的时候另外提出警报和通讯，在车上安装指纹型的摇控器，如果没有指纹型的摇控器，你连车库都进不去。这个楼我们不是为了做宣传来卖这个房子，包括很多很有名的演员我们都没有卖给他们，因为我们不希望成为媒体关注的重点，我们希望表现出一个企业更关心和注重于在技术和产品质量上提高自己的应用水平，这样可能更有利于让我们这个产业得到社会更多的好评。所以在这次确实有一些企业产生了很多竞争，很多人认为华远只会说不会做，我会告诉大家我们在质量和细节上会做出全国的表率。我们也欢迎更多人有机会去看一看，再时间长了以后就没有机会看了，因为我们很快就要入住了。我们希望给大家一个提示，我们的地产商尽可能在自己的产品上给社会做出表率，以自己的产品取胜，予以社会，谢谢大家！

　　【主持人】：
谢谢任总。这个房子一平米多少钱？

　　【任志强】：
最便宜的一套房子400平米250万以上，最贵的是7800万。

　　【主持人】：
下面看看哪一位公司的老总发言？

　　【刘兴荣】：
我是陕西怡兰集团的刘兴荣。我们从事房地产行业这一块有7、8年了，85年我下海以后开始创办了全国第一家车队，就是怡兰车队。企业目前从事了6个行业，就业人员1300人，自从我们介入到房地产行业里面后一共做了三个项目。针对目前咱们国家一直对于房地产开发商这一块不断出台这样那样的政策，主要是老百姓，包括高层的管理人员和政策管理部门他们都觉得房地产是暴利。包括最近出台的中央政府文件，也是一样的，改革开放已经将近20年，市场经济调节已经铺天盖地，但在改革开放20年的环境下，我们中央政府仍然对市场经济的循环，自然调节的功能在做一些政策性的限制。本来自然就是优胜劣汰的，人们的生活水平提高以后追求大的房子是天经地义的，家庭里面生活好了，我原来住的80平米，我要结婚的时候要买120平米的房子，这很自然。人们生活水平提高是市场决定的问题，这样的话才符合市场经济发展的原则和准则。
但是面对今天的房地产市场有了很多的要求，这样有可能形成一种供求关系矛盾。老的矛盾解决掉了，新的矛盾会产生，中国人都很聪明，上有政策下有对策，所以90平方米也限制不住。在整个的房地产开发商，和在建筑设计方面会有很多的对策，最终造成不利国，不利民，不利用城市现代进程的发展。建筑物是城市美丽的立体画面，我们从事房地产开发时间不长，但是我们每一个项目，把每一栋楼房都视为立体的画面，认真的追求完美的去做。当我们把自己的房子像一幅画面，几百年几十年以后你人去世了，但留下的东西从审美观的角度来看仍然是很美的。
我走过很多国家，一个城市的美不美，关键在于城市的建筑群体和城市合理的布局。从目前来看，房地产的价格能不能下来。严格意义上来讲，随着国际能源价格的上升，随着国家劳动力一系列政策的出台，要求提高劳动人员工资的水平，价格成本肯定下不了。再加上政府在去年咱们国家给8亿多个农民弟兄免去费用以后，包括农村城市的配套费用从何而来？房地产成本的价格有增无减，是天经地义的，政府的税收有增无减也是天经地义的，如果不能够平衡这个，国家的主题不可能做。在这种情况下，我们作为房地产企业，我们如何面对这样的市场，如何面对整个在国家宏观调控，对房地产出台了很多不利于政策的情况下我们怎么取得利润。有的地方我们感觉很可惜，盖好的房子将近300平方米卖给人家18、9万把地皮让给人家了。这就要求我们房地产开发商在拿到土地以后合理的使用，合理的规划，先进的规划，优秀的规划方案是很关键的。如果我们前期作为老板，作为老总不能够认真的针对方案，反复的研究，反复的去探讨，随着你的方案落后和滞后，可能你今年盖起来的房子，不等你盖完，其他地方房子的结构、造型、外观都很漂亮，可能就把你压了下来，就会被淘汰，所以就造成了房地产开发房屋滞销，房屋滞销和房屋的压盘很多原因是设计方案不太理想。所以作为房地产开发商，应该在这块注意，前期方案的研究相当关键。利润空间就这么一点点，我们从哪来？要求我们从品质。任总讲的肯定是广*购买的，我们造的产品就应当是分阶层的，我们的产品定位在哪一个阶层，哪一个购买力？多层的房子，整个的建筑风格，整个的布局比较好的话，多层的话卖的比较快。高层在4000块钱左右，也是蛮抢手的。我们还没有开盘，还没有盖到50%，实际上已经卖到60%了，这是很关键的。所以一个好的优秀的设计方案，一个平方米能够多卖一、两百块钱是很容易的。所以这就要求我们合理的利用土地，严格的在方案设计的前期下功夫，才能求得我们企业的发展。
西安现在1平方米配套是150块钱，再加上乱七八糟的，将来政府拿走将近400到500块钱。我们涉足房地产行业的时间不长，我想把我们的做法提供给大家，能够让大家共同探讨。我们在做房地产开发的主导思想，现在目前做了三个项目，这三个项目目前比较成功。另外，房地产开发的周期长短，包括政府的审批，也是直接影响房地产开发的成本，所以在这一块很大一部分我们的成本还取决于在审批过程中消耗掉了，把它节省下来。
根据目前国内房地产开发的走势来看，作为全国工商联房地产商会这一块，应当把整个全国的房地产开发目前面临的实际问题，包括市场自动调节，90平方米的问题，应该给中央政府有关部门反映。咱们改革开放已经20年了，我们已经大张旗鼓宣布我们的市场经济。我就讲这么多，谢谢大家！